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核心观点：
历史悠久积淀深厚，上海国资背景资源优质。公司为百联集团旗下商业板块上市平台，实控人为上海市国资委。公司扎根上海地区历史悠久，旗下商业物业资产如华联商厦、第一百货可追溯至1918 年开业的永安公司和1936 年开业的大新公司。公司旗下物业卡位多个优质地段且自持占比较高，截至22 年末公司综合百货门店（即百货/购物中心/奥莱业态）共44 家，物业面积约336.45 万㎡，其中自持占比超60%。
疫后奥莱复苏势头强劲，存量项目转型升级。23Q1 公司奥莱业态收入和盈利能力均呈现强劲修复，23Q1 实现营收3.37 亿元/YoY+30.63%，毛利率77.30%/YoY+8.32pct，公司致力于探索各个奥莱项目的风格亮点，构建各具特色的差异化精品奥莱，各地奥莱项目表现优秀，未来有望成为公司异地扩张主要看点。此外公司对旗下百货和购物中心业态进行“一店一策”转型，锚定年轻一代打造更具活力和潮流元素的一站式休闲娱乐及购物目的地，实现存量项目的提质增效。
数字化赋能降本增效，发力线上渠道、深耕会员营销。除自建线上平台开拓新渠道外，公司还携手科技巨头从软硬件方面打造数字化管理系统，凭借庞大的线下门店网络和品牌声望积累了丰富会员资源。截至2022 年末公司注册会员3045 万人/YoY+11.83%，当年线上营收17.96 亿元，2016-22 年间线上营收CAGR 达54.62%。
盈利预测与投资建议： 预计2023-25 年公司实现归母净利润7.55/8.97/10.05 亿元，同比增长10.27%/18.91%/11.97%。参考行业及可比公司估值，给予公司2023 年35 倍PE 估值，合理价值为14.80元/股，首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示：宏观经济波动风险；疫情反复超预期风险；行业竞争加剧风险；新项目落地不及预期风险等。
关键词：
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